新房贷款计算

一、首付怎么算？

计算首付，首先得了解清楚新房首付比例的政策，找出对应的贷款比例。银行在操作贷款时，只批万元的整数倍，而新房的总房款并不是整数，所以需要先计算贷款金额，再反推首付金额。

从 2017 年 3 月 18 日开始，新房首付政策如下：

※ 商业贷款的“二套”住房如何认定？

根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，不满足以下其中之一的，则被认定为“二套”住房，具体如下：

1. 在北京（包含远郊区县）无房；
2. 全国范围内没有住宅贷款记录（公积金贷款+商业贷款）。

注意：《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》中要求，“对于离婚一年内以内房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行”。

一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷基准利率是 4.9%，但各银行会有自己的折扣，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

举例：

假如你是首套房，房子单价 7660 元/㎡，建筑面积 118.3㎡，那么总房款为 90.6178 万元。选择商业贷款，首付比例 35%，可贷 65%。

理论上首付只需 31.71623 万元，可贷款 90.6178 万元×65%=58.90157 万。而实际上只能贷款 58 万元，那么首付则应该支付 90.6178 万元-58 万元=32.6178 万元。

反推出来首付比例为 35.995%，微超政策规定的 35%，这是由于银行贷款只贷整数万，而新房房价又不是整数导致的。

二、月供怎么算？

影响月供的因素有贷款金额、贷款方式、贷款利率、贷款年限和还款方式。用贷款计算器计算月供，首先要确定贷款总额，其次确定贷款方式，然后确定自己能贷多少年，用计算器算出月供金额。

注意：

（1）公积金贷款额度有上限，首套房 120 万，二套房 80 万。

（2）如果购买的期房，公积金贷款的年限按照贷款人年龄计算，需注意期房封顶的时间。因为市属公积金在期房封顶时放贷，按照封顶时的年龄计算你的贷款年限。

1. 贷款计算器计算月供

举例：

小王 22 岁，想用商业贷款购买总价为 300 万的新房，首套房，那么月供大概是多少呢？

解析：

首套房，首付比例为 35%，则首付需支付 105 万，则贷款金额为 195 万。由于新房的房龄小，选择商业贷款可最长贷款 25 年，贷款利率为 4.9%。那么将这些信息输入到计算器中，可以得出：等额本息 11286 元/月，等额本金 14463 元/月（首月后每月递减 27 元）。

2. 自己计算月供

首付款、贷款总额、贷款利率及贷款年限确定方法同上，自己计算月供，可用以下的公式。

本金即为贷款总额

举例：商业贷款 25 年，贷款利率 4.9%，贷款金额 195 万

（1）等额本息月供=195 万×0.4083%×(1+0.4083%)^300÷【((1+0.4083%)^300)-1】≈1.1286 万元

其中，月利率=4.9%÷12≈0.4083%，贷款月数=25 年×12=300 月。

（2）等额本金首期月供=(195 万÷300)+(195 万-0)×0.4083%≈1.4461 万元

第二个月的月供=(195 万÷300)+【195 万-(195 万÷300)】×0.4083%≈1.4435 万

三、除了首付，你还要交哪些钱？

除了要准备首付，还要准备税费、住宅专项维修资金、物业费、权属登记费。贷款的话，还需准备贷款、办房本的代办费，公积金贷款需准备担保费。期房还需准备面积补差款；入住的时间若是秋冬季，需准备取暖费。毛坯房装修，还需准备装修款、装修押金、垃圾清理费等。

了解具体金额请点击：买新房，你都需要准备哪些钱？

首付和月供计算出来后，您可以对自己的资金做一个合理支配计划。买房过程让自己更从容，更理智。

资料来源：中国人民银行、中央国家机关住房资金管理中心、北京住房公积金管理中心